São Paulo: entupimentos gerados por obras de vizinhos — como se proteger legalmente

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Em São Paulo, é frequente que moradores de prédios e casas geminadas enfrentem problemas após obras realizadas por vizinhos. Entupimentos em encanamentos, vazamentos inesperados e até danos estruturais podem surgir dias ou semanas após reformas, especialmente quando não há acompanhamento técnico adequado.

Empresas de manutenção hidráulica confirmam que uma parte significativa dos atendimentos emergenciais está ligada a reformas vizinhas: cimento ou argamassa despejados em ralos, tubulações coletivas rompidas ou improvisos que sobrecarregam redes antigas.

Como obras de vizinhos causam entupimentos?

Embora cada caso tenha particularidades, há situações típicas relatadas por moradores e especialistas:

• Rompimento de tubulações coletivas: uma obra mal planejada pode perfurar encanamentos do prédio ou da casa ao lado.
• Entulho e cimento em ralos: resíduos de obra despejados incorretamente endurecem e bloqueiam a passagem da água.
• Improvisos sem técnicos: reformas sem engenheiros ou encanadores habilitados geram adaptações malfeitas, que mais tarde resultam em infiltrações e obstruções.

Esses problemas não somente afetam a rotina dos moradores prejudicados, como também geram custos extras e conflitos de vizinhança.

Quais são os direitos do morador prejudicado?

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.277, estabelece que o morador tem direito de exigir que o vizinho “se abstenha de atos que ultrapassem a sua propriedade e causem danos ou prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam a vizinhança”.

Em outras palavras: se a obra do vizinho gerar entupimento, vazamento ou dano ao seu imóvel, ele tem responsabilidade civil sobre o ocorrido.

Nos prédios, o síndico e o condomínio também desempenham papel importante como mediadores. Muitas vezes, a responsabilidade pode ser compartilhada quando o dano atinge áreas comuns.

“A legislação é clara: quem causa o dano deve reparar. O que falta, muitas vezes, é o morador saber como registrar e comprovar a origem do problema”, explica Fernanda Lopes, advogada especializada em direito imobiliário em São Paulo.

O que fazer em caso de danos por obras de vizinhos?

Advogados e engenheiros consultados recomendam seguir uma ordem prática de proteção e solução:

1. Registre provas

• Faça fotos e vídeos dos danos assim que notar o problema.
• Guarde notas fiscais de reparos emergenciais.
• Se possível, solicite laudo técnico de um encanador ou engenheiro para comprovar a origem.
   

2. Acione o condomínio (em prédios)

• Informe o síndico imediatamente.
• Solicite vistoria interna e registro em ata de assembleia, se necessário.
• O condomínio pode intermediar o diálogo ou responsabilizar o vizinho formalmente.
   

3. Busque diálogo e acordo

• Converse com o vizinho responsável, apresentando provas.
• Muitas vezes, o acordo amigável evita processos demorados.
   

4. Acione órgãos de defesa do consumidor

• Se não houver solução, o morador pode procurar o Procon-SP ou a Defensoria Pública.
• Em último caso, é possível ingressar com ação judicial por perdas e danos.

Casos reais em São Paulo

Em 2023, um morador do bairro da Vila Mariana conseguiu indenização após provar que uma reforma no apartamento vizinho gerou entupimento e infiltração em sua cozinha. A decisão judicial determinou que o vizinho arcasse com R$ 12 mil em reparos e indenização por danos morais.

Situações semelhantes têm se repetido em regiões de grande verticalização, como Moema, Tatuapé e Pinheiros, onde prédios antigos convivem com reformas constantes e redes hidráulicas mais frágeis.

O que dizem os especialistas

Para engenheiros civis, a prevenção ainda é a melhor forma de evitar conflitos.

“Antes de qualquer reforma, é essencial contratar um responsável técnico e verificar os projetos hidráulicos. Muitos prédios antigos em São Paulo têm tubulações compartilhadas, e qualquer intervenção precisa ser comunicada ao condomínio”, afirma Eduardo Prado, engenheiro civil e consultor em manutenção predial.

Advogados reforçam que, além do respaldo jurídico, o diálogo comunitário evita disputas longas:

“A primeira etapa deve sempre ser a tentativa de acordo. Judicializar é um direito, mas gera desgaste para todos os envolvidos”, complementa a advogada Fernanda Lopes.

Como se proteger antes das obras do vizinho?

Moradores também podem adotar medidas preventivas para reduzir riscos:

• Solicitar ao síndico que cobre comunicação prévia de obras em apartamentos.
• Guardar cópias de comunicados e registros formais do condomínio.
• Em casas geminadas, manter diálogo aberto sobre reformas e possíveis impactos.
• Realizar inspeções periódicas em encanamentos, para diferenciar problemas internos de externos.

Convivência segura e consciente

Conforme a Dezjatodesentupidora, desentupidora renomada em São Paulo, as obras de vizinhos fazem parte da vida urbana em São Paulo, mas não precisam se transformar em um problema coletivo. Conhecer os direitos, registrar provas e agir com diálogo são passos essenciais para proteger o imóvel e evitar prejuízos.

A mensagem é clara: prevenção, diálogo e respaldo legal fortalecem a convivência comunitária e garantem que cada morador possa reformar sua casa sem prejudicar o outro.

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WAGNER DOS SANTOS ROSA
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