Em decisão considerada um marco no direito imobiliário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o comprador de imóvel que rescinde o contrato por culpa da construtora especialmente em razão do atraso na entrega tem dez anos para solicitar a devolução da comissão de corretagem. O entendimento foi fixado no Tema 1.099, em julgamento da 2ª Seção da Corte, e consolida uma interpretação que traz mais previsibilidade às relações de consumo no setor.
Segundo o STJ, a devolução da corretagem nesses casos não se enquadra como enriquecimento sem causa, mas sim como responsabilidade contratual, sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. A decisão se diferencia de outros precedentes, como o Tema 938, que fixava prazo de três anos para restituição em hipóteses de cláusula abusiva.
“O STJ fez uma distinção fundamental: quando há inadimplemento da construtora como no atraso da obra, o comprador tem dez anos para pleitear o reembolso da corretagem”, explica a advogada Dra. Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário. “É uma decisão que consolida segurança jurídica e corrige uma distorção que vinha gerando decisões conflitantes em todo o país.”
Com a decisão, o prazo de dez anos passa a ser contado a partir do momento em que o comprador tem ciência da recusa da construtora em devolver o valor pago.
“Esse ponto é essencial”, ressalta Azevedo. “Muitos consumidores só descobrem o direito à restituição depois de uma negativa formal da empresa. O STJ reconheceu essa realidade e garantiu que o prazo só começa a correr a partir daí, evitando injustiças e preservando o equilíbrio contratual.”
A decisão impacta diretamente as práticas de construtoras e incorporadoras, que terão de revisar contratos e ajustar provisões contábeis e jurídicas.
“As empresas precisam reavaliar seus passivos e reforçar a transparência nos contratos”, acrescenta a advogada. “Por outro lado, o consumidor ganha segurança para reivindicar valores pagos indevidamente, sem o risco de ver o direito prescrever em prazo exíguo.”
A decisão também reforça o entendimento previsto na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que regulamenta as rescisões contratuais em imóveis na planta.
“A leitura do STJ é coerente com o espírito da Lei do Distrato”, explica Azevedo. “Quando a rescisão ocorre por culpa da construtora, todos os valores pagos, inclusive a corretagem,devem ser restituídos. O consumidor não pode ser penalizado duas vezes: pela perda do imóvel e pela manutenção de um custo que não lhe cabe.”
O entendimento pacífica controvérsias que geravam insegurança em compradores e construtoras. Agora, o setor passa a ter um parâmetro claro e estável, que tende a reduzir litígios e fortalecer a confiança nas relações contratuais.
“É uma vitória do equilíbrio e da previsibilidade”, conclui Dra. Siglia Azevedo. “O mercado imobiliário ganha maturidade, e o consumidor tem seu direito reconhecido de forma plena.”
Sobre a Dra. Siglia Azevedo
Com mais de 15 anos de experiência, a advogada Siglia Azevedo é especialista em direito imobiliário e referência em mediação de conflitos condominiais. Mestre em sistemas de resolução de conflitos e doutoranda em direito civil, atua com foco em soluções extrajudiciais, oferecendo agilidade e eficácia na gestão jurídica. Sua abordagem humanizada e preventiva já impactou positivamente centenas de condomínios e escritórios jurídicos. Palestrante requisitada, Siglia também contribui para a formação de profissionais mais preparados e comprometidos com a convivência harmônica nos espaços urbanos.
Instagram: Siglia Azevedo https://www.instagram.com/siglia.azevedo/
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Rosana Duda da Costa
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